毛深い店長の宅建勉強

宅建勉強や好きな事を好きなように投稿していきます。

★媒介と代理★＃宅建

今回は契約に関する宅建において大事な基礎部分です。

 

内容としてはこれをわかっていないと他の事がわからなくなってくる

 

そう言った内容になっているので

 

しっかりと覚えていきましょう！


 

 

 

 

媒介と代理

 

① 媒介・代理契約

 

土地を売りたいと思っても、買ってくれる人を探すのは大変で、
こういう時に、プロに頼んで契約相手を探してほしい

という契約のことを「媒介契約」という。


媒介業者は、売主から依頼があれば買主を探し、

買主から依頼があれば売主を探し、売主と買主との間にたって、

売買契約の成立に向けてあっせん尽力する。


※媒介は契約相手を探すことであり、
代理は媒介業務に加えて、当事者に代わり契約を締結する権限まである。
したがって、媒介と代理は同様の規制がかかる。

 

 

②契約の形態

 

媒介には一般媒介契約・專任媒介契約・専属專任媒介契約の 3 種類がある
依頼者と宅建業者は、この 3 種類の契約のうち、

いずれかを選んで契約を締結することになる。
一般媒介契約は、依頼者から他の宅建業者に重ねて依頼できるのに対し、
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、他の宅建業者に依頼することはできない。

 

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
→自己発見取引ができるかどうか。
自己発見取引とは、依頼者が自分でお客さんをみつけてくることで、

専属専任媒介契約ではそれさえも禁止している。

 

 

③有効期間

 

一般媒介契約の場合、規制は特にない。
半年であろうと 1 年であろうと問題はない。
しかし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、3 カ月以内となる。
更新も可能だが、更新には依頼者からの申出が必要であり、

自動更新とすることはできない。

また、更新後も同様に有効期間は 3 カ月以内となる。

 

 

④業務処理状況の報告義務

 

一般媒介契約の場合、規制は特にない。
専任媒介契約では 2 週間に 1 回以上（休業日を含む）
専属専任媒介契約では 1 週間に 1 回以上（休業日を含む）
これらの頻度で報告することが義務づけられている。報告の方法には規制がないため、口頭でもかまわない。

 

なお、この報告義務とは別に、売買・交換の申込みがあった際には

遅滞なく報告しなければならない。
※これは一般媒介契約でも義務付けられている点に注意！

 

 

⑤指定流通機構（レインズ）への登録


レインズとは、宅建業者のみが閲覧できる物件検索システムのこと。
専任媒介契約の場合は契約締結日から 7 日以内（休業日は除く）
専属専任媒介契約の場合は契約締結日から 5 日以内（休業日は除く）
でレインズに登録する義務がある。

 

一般媒介契約の場合、義務ではありませんが、任意で登録することは可能。
指定流通機構には、

宅地または建物の所在・規模・形質・売買すべき価格や、

法令上の制限の主要なものなどの一定の事項につき、

登録をしなければならない。


依頼を受けた宅建業者は、登録が完了したら、

指定流通機構から交付される登録済証を、

遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。

 

依頼を受けた宅建業者は、契約が成立した際には遅滞なく、

以下の事項を指定流通機構に通知しなければならない。

 

1.登録番号
2.取引価格
3.契約成立年月日

 

 

 

媒介契約書面

 

 

①媒介契約書面（34 条の 2 書面）

 

媒介契約が成立した際、
媒介契約をめぐるトラブルを防止するため、

契約成立後、遅滞なく、媒介契約書面を作成し
依頼者に交付しなければならない。

 

※この書面は貸借の媒介の場合には必要なく、売買や交換の契約のときのみ必要。
※この書面には、宅建業者の記名押印が必要。

媒介契約書面は、依頼者の承諾があれば、電磁的方法により提供することも認められている。

 

 

②記載事項

 

1. 物件を特定するために必要な表示
2. 売買すべき価額または評価額
3. 媒介の種類
4. 既存建物であるときは建物状況調査（インスペクション）を実施する者の斡旋に関する事項
5. 報酬
6. 有効期間
7. 解除・契約違反の場合の措置
8. 標準媒介契約約款に基づくか否か
9. 指定流通機構への登録に関する事項（一般媒介でも省路不可)

 

※売買価格や評価額に宅建業者が意見を述べる際には、必ず根拠を示さなければならない。
ただし、書面で行う必要はなく、口頭でも構わない。

 

 

今回はここまで

 

大事な内容なのに聞いたことのないものが多かったのではないでしょうか？

 

しっかりと押さえていきましょう！！


 

 

では、バイバイ！