例）100 ㎡の敷地で、建蔽率60％、容積率300％の場合
5 階建ての建物での一例で行けば、一階層当たりの延べ面積は
60 ㎡程度と推定できる。
6 階建ての建物で、5 回と6 階が同じ延べ面積だったとすれば
１～４までは60 ㎡
５・６階は30 ㎡ずつの建物と考えることも出来る。
※何階になろうとも、高さなどには制限はない。

② 容積率の制限の緩和

以下の場合に、容積率の制限の緩和
１，共同住宅・老人ホーム等の共用廊下・階段は延べ面積に算入しない。
２，エレベーター部分の床面積は延べ面積に算入しない。
３，建物地階にある住居部分の床面積は、その建物の住宅部分の床面積の1/3 までは、延べ面積に算入しない。

③ 前面道路による容積率の制限

容積率の規制は、前面道路の混雑防止のためなので、
前面道路が狭い場合、規制はより厳しいものとなる。
前面道路の幅賞が12m 未満であれば、
次の計算式にあてはめて、出た数字と都市計画で決められた数字とを比較して、
厳しいほうがこの場所の容積率となる。

・前面道路の幅員 ✕ 4/10（住居系用途地域）
・前面道路の幅員 ✕ 6/10 （その他の地域）

④ 容積率が複数にわたる場合

建築物の敷地が、容積率の規制数値の異なる複数の地域・区域にわたる場合は、
それぞれの地域の容積率の最高限度の数値に
その地域に係る敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、
その敷地全体の容積率の最高限度

今回はここまで

内容しっかりと押さえていきましょう！！

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では、バイバイ！

2023-04-05

★用途規制★＃宅建

今回も建築基準法の内容になります。

どのような地域に

どのような建物を立てていいのかを

扱った内容になります。

細かい内容になるので、しっかりと理解しましょう！

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用途規制

①用途規制とは

都市計画法では、ある土地をどのような用途で利用すべきかという観点から、用途地域を定めていて、
この用途地域に基づいて、ある土地にどのような建物が建てられるかにつき、
具体的に規制を加えているのが、建築基準法の用途規制である。
都市計画法 → 用途地域＝土地利用の計画
建築基準法 → 用途規制＝計画にあわせた建築規制
どの地域にどの建築物が建てられるか？

1,神社・教会・保育所・診療所・巡査派出所・公衆電話所・銭湯
これらは、すべての用途地域で建築することができる。

2,住宅・図書館・老人ホーム
住宅や老人ホームなど、24 時間いることが前提の場所や、図書館・博物館・美術館などは、工業専用地域には建てられない。

3,小中高と高専・大学・病院
学校系に関しては、地元の人が通う小中高と、全国から人が集まる大学で規制がわかれている。
どちらも工業地域や工業専用地域には建てれず、
また、高専などは一種低層や二種低層、田園住居地域にも建てることは出来ない。
※病院はベッド数 20 以上、診療所はベッド数19 以下。
つまり、病院は大きな病院、診療所は町医者をイメージ。

4,飲食・物販
規模で分かれており
150 ㎡以内というのはコンビニのようなもので、一種低層や工業専用地域には建てられない。
500 ㎡以内というのは近所のスーパーマーケットのイメージで、先のに加えて二種低層にも建ててはいけない。
1,500mというのは郊外にある少し広めの駐車場付きのドラッグストアあたりをイメージし、
さらに一種中高地域や田園住宅に建ててはならないと規制が多くなる。
※田園住居地域では、2 階以下かつ500 ㎡以内の飲食店・物品販売店舗は、農業の利便を増進するもの
（農産物直売所、農家レストラン等）であれば建築可能。

5,娯楽施設も規制が細かく、
ボーリング、スケート、水泳は
一種住居・二種住居・準住居などに建てれるが、
カラオケ・マージャンは一種住居には建てられない。

※なお、都市計画区域内では、火葬場やごみ焼却場などの建築物は、原則として都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、建築することができない。

②複数地域にまたがる場合

建築物の敷地が複数の地域にまたがる場合には、敷地の過半の属する用途規制に合わせる。

例）
第一種住居地域100 ㎡
商業地域150 ㎡
この二つが合わさった敷地の場合には、
商業地域としての用途が過半を超えているので、
用途規制は商業地域に合わせる。
この場合には例えば、カラオケを作ったりすることができる。

今回はここまで

まだまだ勉強することはたくさんあるので

気を抜かず、学んでいきましょう。

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では、バイバイ！

2023-04-03

★建築基準法・建蔽率★＃宅建

今回から建築基準法について

勉強していきます。

ここでも既定の数字など

覚えることが多くなってきますので

しっかりと焦らず抑えていきましょう！！

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建築基準法

①建築基準法の目的

建築基準法は、地震・火災・台風などの災害から国民を守るために、
建物の構造や設備などに関して
最低限の基準を設けようという目的でつくられたもの。

②建築基準法の内容

建築基準法には、「集団規定」と「単体規定」がある。

・集団規定は、街の中の建物に対する規制で、
都市計画区域および準都市計画区域内に限って適用される。

・単体規定は、個々の建物に対する規制
「居室には窓が必要」などで、全国どこでも適用される。

③建築基準法の適用除外

国宝や重要文化財などに指定または仮指定された建築物については、

建築基準法は適用されない。
また、建築基準法の改正により、
現にある建築物が改正後の規定に適合しなくなっても、

違反建築物とはならない。

建蔽率

①建蔽率とは

建蔽率とは、
建築物の建築面横の敷地面積に対する割合のこと。
敷地に適度な空地を確保することにより日照や風通しを確保するとともに、火災の延焼を防ぐことを目的とする規制。

②建蔽率最高限度

都市計画区域や準都市計画区域では、
用途地域ごとに、建蔽率の最高限度が指定されていて、
その数値の中から都市計画で定める。
※商業地域は8/10 で決まっています。

③建蔽率の緩和

特定行政庁が指定する角地
→1/10 プラス
防火地域内で耐火建築物等
→1/10 プラス
もともと8/10 の地域は
→2/10 プラス＝規制なし
準防火地域で
耐火建築物・準耐火建築物等
→1/10 プラス

④建蔽率が複数にわたる場合

建築物の敷地が、
建蔽率の規制数値の異なる複数の地域・区域にわたる場合は、
地域の建蔽率の最高限度の数値にその地域に係る敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、その敷地全体の建蔽率の最高限度になる。

今回も二つの内容の混合でしたが

内容はしっかりと理解できたでしょうか？？

わからない時は、宅建士のトリセツ読みましょう。

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では、バイバイ！

2023-04-02

★開発許可申請・都市計画事業制限★＃宅建

今回は都市計画の中の

「開発許可申請」と

「都市計画事業制限」

という二つの項目について勉強していきます。

では、見ていきましょう！！

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都市計画法②
開発許可申請

①建築規制

工事完了の公告の前後で、建築等に規制がかかる。

【工事完了の公告前】
原則：建築不可
（例外）
①工事用仮設建築物
②知事が支障なしと認めた
③開発行為に不同意の者

【工事完了の公告後】
原則：予定建築物以外不可
（例外）
①用途地域に適合
②知事が許可した

②市街化調整区域の規制

造成工事をしなくても
すぐに建物が建てられる場所、
たとえば工場跡地などは、開発行為をしないため、開発許可は不要。

では、ここにいきなり建物を建ててよいのかというと、
市街化調整区域は、
建物の建築をしてほしくない場所で、本来は開発許可が不要となる場所であっても、
建築物の建築や第一種特定工作物について知事の許可を必要とする。
ただし、先ほどの「開発行為の例外」のような、農林漁業用建築物などの建築は
知事の許可も不要。

③田園住居地域の規制

現況が農地である田園住居地域内において、
土地の形質の変更、建築物の建築、その他工作物の建設などを行おうとする者は、
原則として市町村長の許可を受ける必要がある。

都市計画事業制限

①都市計画事業とは

都市施設のうち、具体的に都市計画で定めて整備をするものを都市計画施設という。
また、市街地を総合的に開発しようとする都市計画を市街地開発事業という。
このような都市計画施設や市街地開発事業を行うことを
「都市計画事業」という。

②都市計画事業にかかる制限

都市計画事業がスムーズに進むように、
事業進行の妨げになりそうなことを制限している。
通常は中小規模の都市計画事業で行うのが、

大規模な都市計画事業の場合、

早い段階から場所の確保を行わなければならないため、早い段階で規制をかける。

今回は二項目でしたが、しっかりと理解していきましょう

内容それぞれは宅建士のトリセツで

より詳しく説明しています。

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では、バイバイ！

2023-03-31

★都市計画法・開発許可流れ★＃宅建

都市計画法における

開発許可の流れを本日は勉強していきます。

理解が難しいところもあるかもしれませんが

しっかりと覚えていきましょう。

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開発許可の流れ

①開発許可申請

【事前手続き】
１開発行為に関係のある公共施設の管理者
との協議およびその同意
２将来設置される公共施設を管理すること
となる者等との協議
３土地等の権利者の相当数の同意（他に土地の権利者がいる場合）

【許可申請】
● 必ず書面で行う。
（上記の同意書・協議の経過を示す書面等を添付）
● 開発区域・予定建築物の用途・設計図書・工事施行者を明記。
（予定建築物の高さ・構造・設備・価格などは記載事項ではない!）

【審査】
以下の基準に適合し、かつ手続きが法令遵守している場合、許可をしなければならない
（自己の居住用は①と②のみ）
①用途地域の規制に通合
②排水設備の構造・能力が適切である
③道路・公園・広場などが適当に配置されている
④給水施設の構造・能力が適切である
⑥災害危験区域・浸水被害防止区域等ではない
⑥申請者の資力・信用がある
⑦工事施工者の工事完成能力がある

⑧環境保全が講じられている

【許可・不許可の処分】
都道府県知事は、遅滞なく、
許可・不許可の処分を文書によってしなければならない。

都道府県知事は、
用途地域が定められていない区域の開発行為について
開発許可をする場合に、必要があると認めるときは、
その開発区域内の土地について、
・建築物の建蔽率、
・建築物の高さ、
・壁面の位置、
・その他建築物の敷地・構造・設備
これらに関する制限を定めることができる。
許可をしたら、知事は一定の事項を
開発登録簿に登録しなければならない。
開発登録簿は知事が保管し、
誰でも閲覧可能
工事が完了したら、知事に届け出て
検査を受け、それに通れば、
知事は検査済証を交付して、
最後に工事完了の公告を行う。