毛深い店長の宅建勉強

宅建勉強や好きな事を好きなように投稿していきます。

★都市施設・地区計画★＃宅建

今回も都市計画法の中に定義されている

 

都市施設と地区計画に関して

 

学んでいきます！

 

しっかりと理解していきましょう！！


 

 

 

都市施設

 

 

①都市施設とは

 

都市施設は、人々が都市で生活するのに欠かせない施設のことです。道路・公園・上下水道・学校・図書館・病院などが都市施設にあたります。

都市計画区域内では都市施設を定めることができ、都市計画区域外でも、必要があれば定めることができます。

 

 

②都市施設を定める場所

 

・市街化区域、非線引き区域
→道路、公園、下水道を必ず定める

 

・住居系用途地域
→義務教育施設を必ず定める

 

 

地区計画

 

 

①地区計画とは

 

地区計画とは建物の建築形態、公共施設その他の施設の配置などからみて、
一体としてそれぞれの特性に相応しい態様を備えた
良好な環境の各街区の整備、その開発と保全をするための計画

 

 

②地区計画を指定できる区域

 

用途地域が定められている土地の区域や、

用途地域が定められていない土地の区域のうち一定の区域で地区計画を指定することができる。

 

 

③主な地区計画

 

1再開発等促進区

地区内の公共施設を整備.するとともに、建築物の用途や容積率の制限などを緩和して、
再開発を行おうとする区域に指定。
※再開発等促進区は用途地域内にのみ指定することができる。

 

2.開発整備促進区
大規模（10000 ㎡超）施設等を建設するために指定。
第二種住居地域・準住居地域・工業地域と、用途地域が定められていない土地の区域に指定できる。
※市街化調整区域には指定することができない。

 

 

④届出制

 

地区計画が定められている場合、以下の行為をするためには、その基準に適合しているかチェックしなければならならず、
行為に着手する日の 30 日前までに市町村長に届出が必要

 

・土地の区画形質の変更
・建築物の建築
・工作物の建設
上記の届出の行為が、地区計画に適合しないときは、
市町村長は設計の変更などの勧告をすることができる。

 

 

さて今回は以上です。

 

この内容がわかりやすかった方

 

是非とも今後も当ブログをよろしくお願いします。


 

 

 

では、バイバイ！

★補助的地域地区★＃宅建

本日も都市計画法からの

 

内容になります。

 

大事なパートですので

 

しっかりと理解していきましょう。

 

 

 

 

補助的地域地区

 

 

①補助的地域地区とは

 

用途地域で基本的な街のイメージはでき、さらに地域の特色を出すために、

用途をよりきめ細かく規制したものが補助的地域地区です。

 

 

②用途地域のみ定められるもの

 

A 特別用途地区
用途地域内の一定の地区における
当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、
環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、
当該用途地域の指定を補完して定める地区。

 

B 高層住居誘導地区
住居と住居以外の用途とを適正に配分し、
利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、
一定の用途地域のうち、
指定容積率 400%・500%の地域を対象に、建築物の容積率の最高限度、建蔽率の最高限度、および敷地面積の最低限度を定める地区。

 

C 高度地区
用途地域内において市街地の環境を維持し、
または土地利用の増進を図るため、
建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区。
（シンプルに高さの話）

 

D 高度利用地区
用途地域内の市街地における
土地の合理的かつ健全な高度利用と
都市機能の更新とを図るため、
建築物の容積率の最高限度および最低限度、建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定める地区。
（これは高さの話ではない）

 

E 特例容積率適用地区
第一種中高層住居專用地域、
第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域、
第二種住居地域、
準住居地域、
近隣商業地域、
商業地域、
準工業地域
工業地域内
上記の適正な配置および規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築物の容積率の限度からみて
未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区。

 

 

③用途地域の内外を問わず定められるもの

 

F 特定街区
市街地の整備改善を図るため
街区の整備または造成が行われる地区で
その街区内における建築物の容積率、建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限を定める街区。

 

G 防火地域・準防火地域
市街地における火災の危険を防除するため
定める地域。

 

H 景観地区
市街地の良好な景観の形成を図る地区。
※街並みと調和させるため、建築物のデザインや高さを制限

 

I 風致地区
都市の風致を維持するため定める地区。
※自然美を守る為の建築・造成を制限。

 

 

④用途地域外にのみ定められるもの

 

J 特定用途制限地域
用途地域が定められていない
土地の区域(市街化調整区域を除く）内において、
その良好な環境の形成または保持のため、
当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、
制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域。

 

 

今回はここまで

 

このパートは覚えることがたくさんなので

 

繰り返し読み込みが必要になります。

 

 

では、バイバイ！

★都市計画法★＃宅建

今回から

 

 

都市計画法の勉強を数回に分けて

 

やっていきます。

 

重要なパートになりますので

 

しっかりと見ていきましょう。


 

 

 

 

都市計画法
都市計画法の全体構造

 

 

①都市計画法とは

 

街がつくられていくなかで、
きちんと規制をしておかないと、きれいな街にはならず、
住みにくい街になってしまう為、
都市計画法で、計画的な街づくりの方法を規定し、

みんなが住みよい街をつくるよう画策している。

 

街づくりするにあたり
食糧を生産の為の自然を残す場所（農地など）と
街づくりをする場所でわけている。
街づくりをしていく区域を都市計画区域といい、

区域を決めたら、次にそこをどのような街にするのかを決めていく。

 

 

②都市計画法の規制

 

勝手に造成をされたり、
建物を建てられたりしたら、
計画的な街づくりにはならない為
このような行為を規制していくことが
都市計画制限といわれ、
開発行為等の規制、地区計画の建築等の規制がある。
また、道路をつくったり、街を再開発したり、

ニュータウンをつくったりする都市計画の場合は、都市計画制限より厳しい
都市計画事業制限で規制していく。

 

このようにして、住みよい街づくりをするために制定されているのが都市計画法である。

 

 

 

都市計画区域

 

 

①都市計画区域とは

 

「どこで街づくりをするか」を決め、
その決められた場所のことを部市計画区域という。
都市計画法は、原則として都市計画区域の中でのみ適用される。

 

都市計画区域の指定
・1 つの都道府県に指定する場合
都道府県が指定する

 

・2 つ以上の都府県にわたって指定する場合
国土交通大臣が指定

 

なお、都市計画区域は、県境や市町村境などの行政区画とは関係なく定めることができる。
都市計画区域を定めたら、次に「マスタープラン」を作成。
これは街づくりの大枠の方針で、
「こういう街をつくります」という方針を決めてから、実際に街づくりをしていきます。

 

 

②区域区分

 

都市計画区域を定めたら、
次に市街化区域と市街化調整区域に線引きを行う。

 

・市街化区域
→すでに市街地を形成している区域。
おおむね 10 年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

 

・市街化調整区域
→市街化を抑制すべき区域
この線引きは必須ではない
線引きをしないこともあり、都市計画区域に指定しているが、線引きをしない場所を
「区域区分が定められていない都市計画区域」通称「非線引き区域」という。

 

 

③準都市計画区域

 

都市計画区域外では原則として都市計画法の規制はかからないが、
例えば高速道路のインターチェンジ周辺などは、

便利な場所であり特に規制もかからないので、乱開発されてしまう。
そこで、将来の街づくりに支障が出るような都市計画区域外の場所を、
準都市計画区域として指定するようにした。※準都市計画区域は、都道府県が指定。

 

ここまでで日本という国は
次の５つの区画に分かれると言える。

 

・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域）
・準都市計画区域
・都市計画区域および準都市計画区域以外の区域

 

 

今回はここまで！

 

内容は理解できましたでしょうか？

 

わかりにくい場合には

 

本書を読むといいんじゃないでしょうか


 

 

 

では、バイバイ！！

★報酬額の制限（賃借）★＃宅建

前回に引き続き、

 

報酬額の制限に関して学んでいきます。

 

まずは理解することを心掛けていきましょう。

 

試験問題の文章はさらに難解なものが多く

 

基本がマスターできていないと全く分かりません。

 

心して勉強していきましょう。


 

 

 

 

 

報酬額の制限
（賃借）

 

 

①貸借の基準額

 

貸借の場合、
宅建業者が受けとることができる報酬の限度額は、
原則として、貸主・借主を合わせて賃料の 1 カ月分以内。
（正確にはこれに消費税を加えた額が基準額ではあるが、
ここでは消費税のことは考えずに進めていく）

 

この金額を超えなければ、宅建業者は、報酬を貸主と借主の
どちらからどの割合でもらっても構わない。

 

※居住用建物の媒介だけは、
依頼を受けるにあたって
その依頼者の承諾がなければ
貸主・借主からそれぞれ 2 分の 1 ずつというように決まっている。
承諾は依頼を受ける際に必要となる。

 

 

②権利金などの授受がある場合

 

居住用建物以外で、
権利金等の授受がある場合には、
権利金等を売買代金とみなして計算し、
媒介であれば先ほどの基準額
（代理であれば基準額の 2 倍）と比較して
高いほうを報酬限度額とすることが可能。

 

権利金等とは、

名称を問わず権利設定の対価として支払われる金で、
返還されないものをいう。

 

・居住用建物
媒介
→貸主・借主合わせて借賃 1 カ月分
(承諾のない依頼者からは 2 分の 1 カ月分）
代理
→貸主・借主合わせて借賃 1 カ月分
（内訳問わず）

 

・居住用建物以外
（店舗・事務所・宅地など）

1.貸主・借主合わせて借賃 1 カ月分
（内訳問わず)

2.権利金の授受がある場合は、
権利金を売買代金とみなして
報酬計算した額。
1.2 のうち、いずれか高いほう

 

 

③消費税

 

●消費税課税事業者=10%
●消費税免税事業者＝4%

 

 

今回はここまで

 

まずは内容理解！！

 

ここに特化していきましょう！！

 

迷ったらこれ！！

宅建士のトリセツ！！


 

 

 

 

では、バイバイ！！！

★報酬額の制限★＃宅建

今回は報酬額の制限について

 

ここの内容は、数字で確認することが

 

沢山あるパートです。

 

ここの覚え方のコツとしては

 

数字がどうのこうのではなく、なぜそういうことになったのか

 

成り立ちを理解することが一番重要かと思います。

 

是非一度お読みください。


 

 

 

 

報酬額の制限

 

 

① 報酬について

 

報酬とは、宅建業者が媒介や代理をした際にもらう金銭のこと。
すなわち、仲介手数料のことで、
当然のこと、いくらでもよいわけではなく、制限がある。

 

 

② 必要経費について

 

宅建業者は依頼者に対して契約するのに使用した広告代金などを
報酬とは別に請求することはできない。
報酬額の範囲内でやらなければならないが、
依頼者の依頼によって行った広告の実費に関しては、
報酬とは別に請求が可能。

 

※広告費以外であっても、依頼者の特別の依頼によって
支出する特別の費用で、事前に依頼者の承諾のあるもの
（遠隔地の現地調査費用など）についても、
報酬とは別に受領することが可能。

 

 

報酬額の制限

売買・交換に関して

 

 

① 速算法

 

売買・交換の報酬額は、
以下の計算式をもとに計算することになる。
200 万円以下 代金の 5%
200 万円超 400 万円以下 代金の 4%+2 万円
400 万円超 代金の 3%+6 万円
この式で出た額を仮に「基準額」とする。
今の段階では消費税のことは考えずに計算していく。

 

 

② 売買の媒介

 

売買の媒介の依頼者の一方からもらえる金額は、

 

先ほどの「基準額」が限度となります。
例）
宅建業者が、5,000 万円の土地の売買の媒介をしたのであれば、
5,000 万 x 3%+6 万円で、合計 156 万円まで、A から受領することが可能。
当然のことながら、依頼を受けていない買主 B からは 1 円も受領できない。
では、宅建業者が売主からも買主からも依頼を受けていたらどうなるか。

 

例）
5,000 万円の土地の売買の媒介をしたのであれば、
5,000 万 x3%＋6 万円で、合計 156 万円まで、
A と B それぞれから受領することが可能。
※宅建業者は合計 312 万円まで受領できるということ。

 

 

③ 売買の代理

 

売買の代理の依頼者の一方から受領できる金額は、
先ほどの「基準額」の 2 倍となります。

 

例）
5,000 万円の土地の売買の代理をしたのであれば、
5,000 万 x 3%+6 万円の合計 156 万円、その 2 倍の 312 万円まで、
A に要求することが可能。

 

では、売主からも買主からも依頼を受けていた場合はどうなるか。
この場合、先ほどの考えを適用させると、代理でしかも両方からなので、
合計 4 倍受領できそうにみえるものの、
1 つの取引につき基準額の 2 倍までしか受領できないという決まりが存在する。
つまり、宅建業者は A から 312 万円を受領すると B からは受領できず、
逆に B から 312 万円を受領すると A からは受領できない。

 

 

④ 交換の売買

 

交換する 2 つの物件の価額に差がある場合は、
高いほうの価額を使って、売買と同じように計算します。

 

 

⑤ 複数業者が関与する場合

 

複数の宅建業者が関与する場合であっても、
基本的な考え方は同じ。
1 つの取引につき基準額の 2 倍までというルールと、
各々の報酬限度額を守るということを考えていく。

 

例）
5,000 万円の土地の売買契約であれば、
宅建業者 A は代理なので 312 万円、
宅建業者 B は媒介なので 156 万円まで受領できます。
しかし、先ほどの「基準額の 2 倍まで」というルールを守らなければいけません。

 

業者 A ・業者 B・結果
1→312 万・156 万・報酬額の 2 倍をオーバー
2→100 万・200 万・業者 B が限度額オーバー
3→156 万・156 万・全ての基準満たす
3 のみ業法に違反しない。

 

 

⑥ 消費税

 

ここで消費税の考え方を組み込んでいく
（実際には消費税は必ず考慮しなければならないので、しっかりと抑えておくこと。）
まず、速算法にあてはめる前に、消費税抜きの価格に直す必要があり、
その際に注意すべきは、土地は非課税だということ。

 

●土地=非課税
●建物=課税

 

そして、先ほどの速算法で計算した後、
最後に消費税額を上乗せしていく。

 

●消費税課税事業者＝10%
●消費税免税事業者=4%

 

こうして出た金額が報酬額となる。
消費税免税事業者の宅建業者でも、
計算された報酬額に 4%（みなし仕入率分）
を上乗せした額を受けとることができる。

 

 

⑦ 空き家等特例

 

通常よりも現地調査費用等を要するものについて、
その費用等を報酬として売主からもらえる特例。

 

以下の要件がある。
①400 万円以下の空家等の場合（宅地または建物）
② 報酬の他に現地調査等の費用を受取可
→報酬額と調査費用を合わせて 18 万円＋消費税まで
→売主から受け取る（買主からの受取は不可）
③ 貸借では適用不可

 

 

今回はここまで！！

 

いつもよりはボリュームはあったかと思いますが

 

しっかりとついてくるように頑張ってください！

 

内容に関して本当に迷うときは、コチラ！！


 

 

 

では、バイバイ！

★住宅瑕疵担保履行法★＃宅建

今回は住宅瑕疵担保履行法について

 

読み方は「じゅうたくかしたんぽりこうほう」

 

瑕疵が聞いたことない言葉ですよね？？（私だけでしょうか？）

 

「瑕疵」・・・

１，きず。欠点

２，法律や当事者の予測するような状態や性質が欠けている事。

 

こう見ると、住宅瑕疵担保という言葉は

 

住宅契約の中で足りないものを補うための担保ということに

 

なるんでしょうか？

 

見ていきましょう！


 

 

 

 

住宅瑕疵担保履行法

 

 

①住宅瑕疵担保履行法とは

 

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、

新築住宅の売主には、引渡しから
10 年間、構造耐カ上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、

瑕疵担保責任が課されている。
しかし、売主に資力がなければ、責任を取ることができないため、

住宅瑕疵担保履行法により、資力確保が義務付けらた。

 

 

②資力確保措置をしなければいけない者

 

基本的には自ら売主制限と同じ。
1,宅建業者が「自ら売主」の場合のみ
2,買主が宅建業者の場合には適用されない
※媒介の場合には資力確保のは義務ではない。

 

 

③資力確保措置の方法

 

保証金の供託と保険への加入の 2 つがある

 

1 保証金の供託
基本的には営業保証金と同様。
主たる事務所の最寄りの供託所に、金銭または有価証券によって供託をする。
保証金の還付によって不足が生じた場合には、

還付があった旨の通知を受けた日から 2 週間以内に不足額を供託し、
そこから 2 週間以内に免許権者に届け出なければならない。


営業保証金と異なる部分は、

供託額で基準日前 10 年間に引き渡した

新築住宅の合計戸数をもとに

計算した金額を供託する。

 

2 保険への加入
内容は以下の通りで、宅建業者が保険料を支払う

 

保険金額が 2,000 万円以上であること
有効期間が 10 年以上であること

 

 

④資力確保状況の届出

 

新築住宅を引き渡した宅建業者は、
基準日（毎年 3 月 31 日）から 3 週間以内に、保証金の供託もしくは保険への加入の状況を免許権者に届け出なければならない。
届出をしない場合、基準日の翌日から起算して 50 日を経過した日以後は、
新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結出来なくなる。

 

 

⑤情報提供

 

1 供託の場合
新築住宅の売主である宅建業者は、
保証金の供託をしている場合には、契約締結前に、
買主に対して供託所の名称や所在地を、書面を交付し、

または買主の承諾を得て電磁的方法により提供して説明しなければならない。

 

2 保険の場合
新築住宅の売主である宅建業者は、
保険に加入している場合には、契約締結前に、
買主に対して保険証券等の書面を買主に交付するか、

電磁的記録の提供をしなければならない。

 

 

今回はここまで

 

概ねイメージ通りではありましたが、

 

やはり内容にはさりげなく数字や、

 

義務権利の言葉が入っていましたので、

 

試験に向けてしっかりと理解していきましょう。


 

 

 

では、バイバイ！

★自ら売主制限・続★＃宅建

今回の内容ですが

 

前回の自ら売主制限の続きの部分になります。

 

沢山覚えることがありますが、

 

一緒に頑張っていきましょう！！


 

 

 

割賦販売契約（解除・所有権留保）

 

 

①割賦販売

 

割職販売とは、宅地や建物の引渡し後 1 年以上の期間に、2 回以上分割して代金を支払う分割払いのこと。


例）
宅建業者が 3,000 万円のマンションを 10 部屋売ったとしても、最初に回収できるのは 100 万円となってしまい、
宅建業者も早く費用の回収がしたいので、今は買主と宅建業者の間に銀行を入れてローンを組むのが一般的。

 

 

②割賦販売の解除等の制限

 

民法上、代金の支払いが遅れた場合、
履行遅滞として、相当の期間を定めて催告してそれでも支払いがなければ解除することが可能。
しかし、宅建業法の自ら売主制限では、その規定について細かく規定されており、

「30 日以上の相当期間を定めて書面で催告し、
その期間内に支払いがない場合でなければ
契約の解除や残りの賦払金の全額請求はできない」としている。

 

 

③所有権留保等の禁止

 

原則として、宅建業者は引渡しの日までに登記の移転をしなければならない。
登記の移転をせずにそのままにするのは、認められておらず、これを所有権留保等の禁止という。
しかし、割臓販売を行った場合、代金回収ができていないにもかかわらず登記を移転させるのは、売主である宅建業者がかわいそうなので、
宅建業者が受けとった金額が代金の 10 分の 3 以下であるときには、
例外的に所有権留保を認めることとしている。

 

※宅建業者は 10 分の 3 を超える職払金の支払いを受けるまでに所有権の移転登記をすればよい。

 

 

今回はここまで

 

内容はどうでしたでしょうか？

 

僕のまとめ方が意味不明だなって方も

 

コチラ読めばわかりやすいと思います。

 

是非どうぞ！


 

 

 

 

では、バイバイ！