毛深い店長の宅建勉強

宅建勉強や好きな事を好きなように投稿していきます。

★報酬額の制限★#宅建

今回は報酬額の制限について

 

ここの内容は、数字で確認することが

 

沢山あるパートです。

 

ここの覚え方のコツとしては

 

数字がどうのこうのではなく、なぜそういうことになったのか

 

成り立ちを理解することが一番重要かと思います。

 

是非一度お読みください。


 

 

 

 

報酬額の制限

 

 

報酬について

 

報酬とは、宅建業者が媒介や代理をした際にもらう金銭のこと。
すなわち、仲介手数料のことで、
当然のこと、いくらでもよいわけではなく、制限がある。

 

 

必要経費について

 

宅建業者は依頼者に対して契約するのに使用した広告代金などを
報酬とは別に請求することはできない。
報酬額の範囲内でやらなければならないが、
依頼者の依頼によって行った広告の実費に関しては、
報酬とは別に請求が可能。

 

※広告費以外であっても、依頼者の特別の依頼によって
支出する特別の費用で、事前に依頼者の承諾のあるもの
(遠隔地の現地調査費用など)についても、
報酬とは別に受領することが可能。

 

 

報酬額の制限

売買・交換に関して

 

 

速算法

 

売買・交換の報酬額は、
以下の計算式をもとに計算することになる。
200 万円以下 代金の 5%
200 万円超 400 万円以下 代金の 4%+2 万円
400 万円超 代金の 3%+6 万円
この式で出た額を仮に「基準額」とする。
今の段階では消費税のことは考えずに計算していく。

 

 

売買の媒介

 

売買の媒介の依頼者の一方からもらえる金額は、

 

先ほどの「基準額」が限度となります。
例)
宅建業者が、5,000 万円の土地の売買の媒介をしたのであれば、
5,000 万 x 3%+6 万円で、合計 156 万円まで、A から受領することが可能。
当然のことながら、依頼を受けていない買主 B からは 1 円も受領できない。
では、宅建業者が売主からも買主からも依頼を受けていたらどうなるか。

 

例)
5,000 万円の土地の売買の媒介をしたのであれば、
5,000 万 x3%+6 万円で、合計 156 万円まで、
A と B それぞれから受領することが可能。
宅建業者は合計 312 万円まで受領できるということ。

 

 

売買の代理

 

売買の代理の依頼者の一方から受領できる金額は、
先ほどの「基準額」の 2 倍となります。

 

例)
5,000 万円の土地の売買の代理をしたのであれば、
5,000 万 x 3%+6 万円の合計 156 万円、その 2 倍の 312 万円まで、
A に要求することが可能。

 

では、売主からも買主からも依頼を受けていた場合はどうなるか。
この場合、先ほどの考えを適用させると、代理でしかも両方からなので、
合計 4 倍受領できそうにみえるものの、
1 つの取引につき基準額の 2 倍までしか受領できないという決まりが存在する。
つまり、宅建業者は A から 312 万円を受領すると B からは受領できず、
逆に B から 312 万円を受領すると A からは受領できない。

 

 

交換の売買

 

交換する 2 つの物件の価額に差がある場合は、
高いほうの価額を使って、売買と同じように計算します。

 

 

複数業者が関与する場合

 

複数の宅建業者が関与する場合であっても、
基本的な考え方は同じ。
1 つの取引につき基準額の 2 倍までというルールと、
各々の報酬限度額を守るということを考えていく。

 

例)
5,000 万円の土地の売買契約であれば、
宅建業者 A は代理なので 312 万円、
宅建業者 B は媒介なので 156 万円まで受領できます。
しかし、先ほどの「基準額の 2 倍まで」というルールを守らなければいけません。

 

業者 A ・業者 B・結果
1→312 万・156 万・報酬額の 2 倍をオーバー
2→100 万・200 万・業者 B が限度額オーバー
3→156 万・156 万・全ての基準満たす
3 のみ業法に違反しない。

 

 

消費税

 

ここで消費税の考え方を組み込んでいく
(実際には消費税は必ず考慮しなければならないので、しっかりと抑えておくこと。)
まず、速算法にあてはめる前に、消費税抜きの価格に直す必要があり、
その際に注意すべきは、土地は非課税だということ。

 

●土地=非課税
●建物=課税

 

そして、先ほどの速算法で計算した後、
最後に消費税額を上乗せしていく。

 

●消費税課税事業者=10%
●消費税免税事業者=4%

 

こうして出た金額が報酬額となる。
消費税免税事業者の宅建業者でも、
計算された報酬額に 4%(みなし仕入率分)
を上乗せした額を受けとることができる。

 

 

空き家等特例

 

通常よりも現地調査費用等を要するものについて、
その費用等を報酬として売主からもらえる特例。

 

以下の要件がある。
①400 万円以下の空家等の場合(宅地または建物)
② 報酬の他に現地調査等の費用を受取可
→報酬額と調査費用を合わせて 18 万円+消費税まで
→売主から受け取る(買主からの受取は不可)
③ 貸借では適用不可

 

 

今回はここまで!!

 

いつもよりはボリュームはあったかと思いますが

 

しっかりとついてくるように頑張ってください!

 

内容に関して本当に迷うときは、コチラ!!


 

 

 

では、バイバイ!