毛深い店長の宅建勉強

宅建勉強や好きな事を好きなように投稿していきます。

★自己所有ではない時の、契約締結★＃宅建

今日も聞きなれない内容

 

自己所有でない場合の締結制限がある事の

 

勉強になります。

 

また、契約不適合に関しての事項にも

 

触れていきますので、しっかりと勉強していきましょう。


 

 

 

 

自己所有でない物件の契約締結制限

 

 

①他人物売買

 

民法では他人の物を売る契約（他人物売買）も有効にしている。
契約をしてから仕入れて売ればよい。
しかし、宅建業法の自ら売主制限では、
宅建業者が仕入れられなかった場合、お客様が損害を受ける可能性がある為、
他人物売買は基本的には禁止となる。

 

 

②例外

 

例外として、
現在の物件の所有者との間で物件を取得する契約または予約を締結している場合は、売っても問題ない。
契約や予約があれば、ほぼ確実に手に入るので売ってもよいとなっている。

 

※停止条件付契約では、確実に手に入るとは限らないので売ることはできない。
ここで更に気をつける事は
「売主と買主が停止条件付の契約をした」というもの。
仕入先の停止条件付契約がダメなのであって、売主と買主との間で停止条件付契約をすることは何も問題がない。

 

 

③未完成物件

 

完成するかどうか不明確なので、

未完成物件も売ってはいけないことになっている。

 

※これも例外として以下の 2 つの場合には売ってもよいこととなっている。
・手付金等の保全措置を講じているとき
・手付金等の保全措置を講じる必要がないとき

 

 

契約不適合責任の特約制限

 

①民法の規定

 

民法では、
売買の目的物として引き渡されたものが契約内容に合っていない場合、
買主は、売主に対して
・追完請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・解除
をすることが可能で、
民法では「売主は契約不適合責任を負わない」という特約をつけるのも有効。

 

 

②宅建業法の規定

 

宅建業法の自ら売主制限では、
民法の規定よりも一般消費者に不利な特約は禁止されている。
しかし、通知期間については、引渡しから 2 年以上とする特約は、
買主に不利なものの、例外的に有効にしている。
万が一、民法の規定よりも不利な特約をつけた場合、その特約は無効となり、民法の規定に戻る。
※買主に有利な特約であれば有効となります。
しかし、「契約内容に適合しないことを知った時から半年以内に通知しなければならない」という特約は、民法よりも不利なので無効です。
そのときには「知った時から 1 年とする」という民法の規定によることになります

 

例）


① 買主が不適合を知った時から 6 カ月以内にその旨を売主に通知した場合に限り、売主は
責任を負う。→無効


② 買主が契約締結から 3 年以内にその旨を売主に通知した場合に限り、売主は責任を負う。
→無効


③ 買主が引渡しから 3 年以内にその旨を売主に通知した場合に限り、売主は責任を負う。
→有効


④売主は契約不適合責任を一切負わない。→無効

 

 

今回はここまで

 

さて、内容は難しくなかったですか？？

 

詳しくは宅建士のトリセツにて！


 

 

 

では、バイバイ！

★手付金等の保全措置★＃宅建

 

手付金は様々な場面で出てくるものですが　

 

その内容をしっかりと把握しておく必要がありますので、

 

この機会に理解を深めておきましょう！

 

詳しい内容については、

 

宅建士のトリセツをご覧ください！


 

 

 

 

 

手付金等の保全措置

 

 

①手付金等

 

「手付金等」とは、契約締結以降、引渡し前に支払われて、代金に充当されるお金のこと。
※手付金だけではなく、中間金なども含むため、手付金「等」としている。

 

 

②手付金等の保全措置

 

万が一、宅建業者が倒産してしまったら…
買主は物件の引渡しはなく、
お金も戻ってこないという事態になってしまう可能性がある。

 

そこで、宅建業者が自ら売主となる場合では、

いざというときに支払ったお金が返ってくるような準備を整えておかなければ、

お金を受けとってはいけないことになっている。
これが手付金等の保全措置。

 

では、どのようにして保全措置を講じればよいか。

 

・未完成物件には「手付金等寄託契約」は使えないこと。
・建物は「建築工事」、土地は「造成工事」の前で完成物件か未完成物件かを判断。
・完成・完成は契約時で判断。契約時に未完成であれば、完成後にやり取りをする際にも「未完成物件」とし扱う。

 

保全措置が必要であるにもかかわらず、
宅建業者が保全措置を講じない場合、

 

買主は手付金等の支払いを拒否することができる。
支払いをしなくても債務不履行とはならない。
※例外的に、保全措置が不要の場合がある。

 

 

＜保全措置不要の場合＞

 

① 手付金等の合計額

未完成物件
→ 代金の 5%以下かつ 1,000 万円以下
完成物件
→代金の 10%以下 かつ 1,000 万円以下

 

② 買主が所有権の登記をしたとき

 

 

今回はここまで！！

 

内容はなんとなくでも理解できましたか？

 

ゆっくりと理解していきましょう。

 

私が使っているテキストはコチラ！


 

 

 

では、バイバイ！！！

★損害賠償と手付の制限★＃宅建

今回は損害賠償と

手付の制限に関して

 

内容自体がとっつきにくいかもしれませんが

しっかりと覚えていきましょう。

 

これを読んで理解が難しいところがあれば

 

宅建士のトリセツをお読みください！


 

 

 

損害賠償と手付の制限

 

 

① 民法の規定


前もって損害賠償額の予定をしていなかった場合、
損害額を証明して損害賠償として請求する。
※事前に決めておくことも可能
その場合には裁判所は原則としてその予定額を増減することは不可。

 

 

②宅建業法の規定

 

宅建業法では、
宅建業者が自ら売主となる場合で、
債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定したり、

違約金を定める場合
→損害賠償額の予定と違約金の金額の合計が代金額の

10 分の 2 を超える定めをしてはならないと規定されている。

 

※10 分の 2 を超える定めをした場合には、
超える部分が無効。

 

※定めていないのであれば、10 分の 2 という規定はなく、

損害額を立証してこれを請求することは可。

 

総まとめとして
損害賠償額を
・予定している→10 分の 2 まで
・予定していない→実際の損害額（制限無し）

 

 

 

手付の額・性質の制限

 

 

①手付の性質の制限

 

取引において、買主が売主に手付金を支払う場合があり、
手付の性質については、当事者間で決めることもできるが、
何も取決めがない場合は民法では解約手付と推定される。


※宅建業法の自ら売主制限では、常に解約手付として扱う。
また、買主に不利な特約は無効。


例）次の特約は有効か、無効かの例
１，買主は手付の半額放棄、売主は倍額を現実に提供して解除できる
→有効（買主は手付の半額のみで解除できるため）


２，買主は手付放棄、売主は 3 倍の額を現実に提供して解除できる
→有効（売主に不利な特約であり、買主に不利ではない）


３，手付解除を認めない
→無効（買主の手付解除の権利を奪ってしまっているため）

 

②手付額の制限

 

民法では、手付の額は当事者間で自由に決めることが可。
1 億円の物件に対して手付金 9,000 万円であってもかまわない。

 

※宅建業法の自ら売主制限では、

手付の額は代金の 10 分の 2 までと決められ、それを超える手付を受領は出来ない。
10 分の 2 を超える額を取り決めたとしても、それを超える部分は無効となる。

 

例）1 億円の物件の場合、手付金は 2,000 万円までになる。

万が一 3,000 万円と取り決めて手付を受け取ったとしても、

超える 1,000 万円の部分は無効であり、
買主が手付解除をした場合、

売主は超過分の 1,000 万円を返却しなければならない。

 

 

今回はここまで

 

数字の細かい部分を覚えていないといけないので

 

割合・金額はしっかりと押さえてしまいましょう。

 

細かい規定以外では

 

用語も大切なので

 

いずれ用語集も出していこうとおもいます。


 

 

 

では、バイバイ！

★自ら売主制限・クーリングオフ★＃宅建

宅建士が自ら売主になるとどうなるのか

 

事は全て、宅建士のいいように進んでしまいそうです。

 

この時の制限について　勉強していきます。

 

更に後半では、その中の問題の一つである

 

クーリングオフ制度も触れていきます。


 

 

 

 

 

自ら売主制限

 

 

①自ら売主制限とは

 

宅建業者が代理や媒介をする場合には、一定の制限がかかる。
・宅建業者が自ら売主になって土地や建物を販売する場合は

大きな利益を上げる可能性があるため、
宅建業者としてはお客さんの無知につけこみ、

契約をしようとしてしまう危険性がある。

 

→宅建業法では、8 種類の規制をかけ、

これを「自ら売主制限」もしくは「8 種制限」という。

 

 

②自ら売主制限の適用

 

業者が自ら売主となる場合であっても、
取引相手が業者であれば、この規制は適用されない。
あくまで、自ら売主制限が適用されるのは、

売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合のみとなる。

 

 

③自ら売主制限の内容


1.クーリング・オフ
2.損害賠償額の予定等の制限
3.手付の額・性質の制限
4.手付金等の保全措置
5.自己所有でない物件の契約締結制限
6.契約不適合担保責任の特約制限
7.割賦販売の解除等の制限
8.所有権留保等の禁止

 

 

 

クーリングオフ

 


①クーリング・オフとは

 

お客様が一度行った契約を無条件キャンセルすることをいう。
無条件キャンセルであり、損害賠償請求などはできない。

 

②クーリング・オフができない場所

 

クーリング・オフは、
冷験な判断ができない場所で申込みや契約をしたお客様を救済するための制度。
お客様が冷静な判断のできる場所で申込みを行った場合、

クーリング・オフを適用することはできない。


1.宅建業者の事務所
自分自身で事務所に向かったのであれば、冷静な判断ができているとなる。

 

2.専任の宅建士設置義務のある案内所
具体的には、モデルルームなどを指す。
ただし、テント張りなど、土地に定着していない場所は除く。

 

3.売主依頼の媒介・代理業者の 1.2.の場所
売主から依頼された業者であることが必要。依類を受けていない宅建業者の事務所は、クーリング・オフできない場所にはあたらない。

 

4.買主から申し出た場合の買主の自宅・勤務先
自分から申し出ており、場所が自分のなじみの場所であれば、冷静な判断はできているとなる。

 

例「クーリング・オフできない場所」にあたるか？
① 土地に定着していないモデルルーム
→あたらない（土地に定着していないので）

 

② 売主から依頼を受けていない宅建業者の事務所
→あたらない（依頼を受けていないので）

 

③売主から申し出た、買主の自宅
→あたらない（買主から申し出ていないので）

 

④買主から申し出た、買主の自宅近辺の喫茶店
→あたらない（買主から申し出ても、自宅・勤務先ではないので）
※なお、申込みの場所と契約の場所が異なる場合、申込みの場所で判断。

 

例）
「業者の事務所で買受けの申込みをし、翌日喫茶店で契約した」とあった場合、
クーリング・オフできるかどうかは、買受けの申込み場所である。
業者の事務所で判断することになる。
→クーリング・オフはできなくなります。

 

 

③クーリングオフが出来なくなる場合


1.クーリング・オフができる旨・方法を

宅建業者から書面で告げられた日から起算し、8 日経過した場合。
書面で告げなければならず、口頭で告げたのみでは不十分。

 

2.買主が宅地建物の引渡しを受け、
かつ代金全額を支払った場合
「引渡し」と「代金全額支払い」の両方の条件が揃うことが必要。
→引渡しを受けても、まだ代金が半分しか払っていない場合などは、

クーリング・オフは可能。

 

 

④クーリングオフの方法

 

クーリング・オフは必ず書面で行わなければならない。
また、買主が書面を発したときにクーリング・オフの効果が生じる。

 

 

⑤クーリングオフの効果

 

クーリング・オフは無条件キャンセル。
・業者は受け取ったお金を速やかに返還。
・お客さんに損害賠償請求や違約金の請求は一切できない。
・クーリング・オフ規定に反する特約で、申込者・買主に不利なものは無効となる。

 

 

今回はここまで！

 

クーリングオフに関しては最近では当たり前の

 

制度になっていますが、

 

適用内容は細かい部分で色々と規定があるので

 

しっかりと覚えてしまいましょう


 

 

 

では、バイバイ！

★供託所と業務上の規制★＃宅建

今回は二項目分を一気に掲載、

 

ひとつは供託所についての説明

 

もうひとつは業務上の規制

 

二つとも大事な内容ですので

 

丁寧に進めていきましょう

 

今回も使用するのはコチラ

宅建士のトリセツです！


 

 

 

 

 

供託所に関する説明

 

 

① 供託所に関する説明

 

お客さんが損害を被ると
営業保証金や弁済業務保証金から還付を受けることができる。
ただし、宅建業者がどこの供託所に供託しているかわからないと

還付請求ができない為、宅建業者は、

契約前にお客様に供託所等に関して説明する必要がある。

 

ただし、宅建業者に対しては説明の必要はない。
・説明のタイミングは重要事項説明と同じ
・ただし、重要事項説明とは別物である。
・取引の両当事者に説明すること
・宅地建物取引士が説明する必要はない
・口頭でもよい

 

 

②説明事項

 

１，保証協会に加入していない場合。
(ア)営業保証金の供託所
(イ)その所在

 

２，保証協会に加入している場合。
(ア)保証協会の名称・住所・所在地
(イ)弁済業務保証金の供託所・所在地
※供託している金額に関しては説明の義務はない。

 

 

業務上の規制

 

 

① 守秘義務

 

宅建業者と従事者は、現役中や引退後も含めて、
業務上知った情報を正当な理由なく、漏らしてはいけない。


※正当な理由があれば問題はない
・裁判で証人となる
・税務署職員から、質問検査権に基づき質問を受けた時
・依頼者本人の承諾があった時

 

 

② 業務に関する禁止事項

 

１不当な履行遅延の禁止
宅建業者はその業務に関してなすべき登記・引渡し・取引に係る対価の支払いを、

不当に遅延してはいけない。

 

２重要な事実の不告知・不実告知の禁止

お客さんに故意に事実を隠す、または嘘を言ってはいけない。
※具体的には以下四つの禁止
・35 条の重要事項の説明
・供託所の説明事項
・37 条書面の記載事項
・一定の事項のうち、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすもの

 

３不当に高額の報酬を要求することの禁止
報酬限度額を超えての報酬の要求の禁止、
実際に受け取っていなくても、要求するだけで違反になるため注意

 

４手付貸与等の禁止
禁止されるもの
・手付金の貸与
・手付金の後払い
・手付金の分割払い
認められるもの
・手付金について銀行との間の金銭貸借の斡旋
・手付金の減額
手付貸与が禁止されているのは、
もしお客さんがキャンセルしたい場合、

お金を払わないとキャンセルできなくなるから。

 

例）
手付 300 万円で、とりあえず 100 万円だけ払って残りは後払いとすると、
キャンセルする際に 200 万円払わないと

キャンセルできないという事態になってしまう。
それに対して、手付を 100 万円に減額するのであれば、

キャンセルもしやすくなるので認められている。

 

５断定的判断の提供の禁止
宅建業者は、宅建業に係る契約の締結を勧誘するに際し、
相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると

誤解させるべき断定的判断を提供す
る行為はアウト。
故意ではないとしても、そのような行為をした時点で違反となる。

 

６威迫行為等の禁止
契約を締結させるため、又は申込の撤回・契約の解除を妨げるため、

お客さんを威迫してはならない。

 

その他
以下の行為も禁止。

 

１宅地・建物の将来の環境又は交通の利便について

誤解させるべき断定的判断を提供する行為

 

2 正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを

判断するために必要な時間を与えることを拒む行為

 

３当該勧誘に先立って宅建業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の

氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、

勧誘を行う行為

 

４宅建業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思

（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）を

表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続する行為

 

５迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問する行為

 

６深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を

害するような方法によりその者を困惑させる行為

 

7 宅建業者の相手方等が契約の申込の撤回を行うに際し、

すでに受領した預り金を返還することを拒む行為

 

８宅建業者の相手方等が手付を放棄して

契約の解除を行うに際し、

正当な理由なく当該契約の解除を拒み、妨げる行為

 

全体として相手の選択を奪うような

不当な行為を禁止している内容でこれに関しては、

内容をしっかりと把握していないといけない。

 

 

今回はここまで！

 

いつもより長めの内容ですが

 

わかりにくいところはありましたでしょうか？

 

より詳しい内容を見たい方は

 

宅建士のトリセツ是非読んでみてください！


 

 

 

では、バイバイ！

★３７条書面★＃宅建

重要事項説明と並んで大切と言えるものに

 

３７条書面があります。

 

こちらも色々な規定が書かれているものになりますので

 

しっかりと覚えていきましょう！


 

 

 

 

37 条書面

 

 

①37 条書面とは

 

1.書面作成義務
契約は意思表示の合致のみで成立するが、
宅建業法ではトラブル防止のため、契約締結後遅滞なく、

契約内容を証する書面の交付が必要となる。
これを 37 条書面という。
1 つの取引に複数の宅建業者が関与するときは、

すべての宅建業者が 37 条書面の交付義務を負う。
※ただし、自ら貸主となる宅建業者は除く

 

2.交付
交付の相手は、重要事項の説明とは異なり、

契約の両当事者（売主・買主／貸主・借主／交換の両当事者）となる。
これにも宅建士の記名が必要ではあるものの、説明は不要。
そして、交付については誰が行ってもかまわず、

宅地建物取引士がする必要はない。
また、これも重要事項説明と同様、

交付場所はどこでもよいことになっている。

 

37 条書面は、交付すべき両当事者の承諾があれば、

電磁的方法により提供することも認められる。

 

 

②37 条書面の記載事項

 

37 条書面には
「必ず記載するべき事項」と
「定めがあるなら記載する事項」の 2 種類がある

 

1.必ず記載すべき事項（必要的記載事項）
A 契約当事者の氏名・住所
B 物件を特定するために必要な表示
C 既存建物であるとき建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項
D 代金・交換差金・借賃の額・支払時期・方法
E 引渡し時期
F 移転登記申請時期

 

※上記の C と F については、貸借の場合は記載不要。
こちらの事項については、必ず記載するのがルール。
決まっていなかったとしても、両当事者から承諾を得ていたとしても、記載しなければならない。

 

2.定めがあれば記載する事項（任意的記載事項）
特約として定めたものがある場合にも記載する必要がある。
売買の場合には原則として定めがあるなら全て記載。
貸借の場合には以下のものは定めがあったとしても記載する必要はない。
A ローン(代金・交換差金に関する貸借）のあっせんに関する定め
B 契約不適合担保責任に関する定め
C 租税公課の負担に関する定め

 

 

今回はここまで！

 

意味は難しくないとは思いますが

 

３７条書面自体が聞きなれないとは思います。

 

重要事項説明とごっちゃにならないようにしないといけないですね。

 

一緒に頑張っていきましょう。

 

詳しい内容はコチラ！

宅建士のトリセツを！


 

 

 

では、バイバイ！

★重要説明事項の内容２★＃宅建

今回も重要説明事項の

説明内容です。

 

一度見ただけで内容を理解しつつ、全てを覚えるのは

 

至難の業なので、まずは目を通していく

 

そこからテキストなどをしっかり読み込んで

 

自分の物にしていく必要があります。


 

 

 

 

 

重要事項説明の説明内容

 

 

①売買・交換のみ（貸借にはなし）

 

住宅性能評価を受けた新築住宅である場合、
その旨を新築住宅分譲時にこの評価を受けた住宅に

不具合が生じた場合、紛争処理機関（弁護士会）に紛争処理を申請することができる。
購入者の利益となるため、新築住宅の買主には説明するが、

貸借の場合には説明の必要はない。

 

 

②契約不適合担保履行措置

 

契約不適合責任や住宅瑕疵担保履行法に基づく瑕疵担保責任について、措置を講じるか否か（講じない場合は「講じない」と記載）、講じる場合にはその措置の概要について説明。

 

 

③ 手付金等保全措置の概要（宅建業者が自ら売主の場合）

 

自ら売主の場合、保全措置を講じなければ

一定額を超える手付金等を受け取ることはできはない。
そのため、措置を講じるか否か（講じない場合は「講じない」と記載）、
講じる場合にはその措置の概要を説明。

 

契約期間・契約の更新に関する事項

定めがない場合は「定めなし」と記載します。

 

④宅地・建物の用途その他利用の制限に関する事項


A貸主が決めたルールについて説明。

「部屋内では禁煙」などのルールについては、あらかじめ知っておく必要がある。

 

B 敷金その他契約終了時において精算される金銭の精算について、
賃料等の滞納分との相殺に関する内容や、
原状回復に敷金が充当される予定があるのか否かなどについて説明をする。

 

定期借家・定期借地である場合にはその旨
定期借家や定期借地の場合、
更新しない性質のものなので、その期間等について説明する必要がある。

 

⑤ 台所・浴室・便所その他の当該建物の設備の整備状況

 

売買であれば自ら交換等が可能だが、

貸借の場合、貸主の所有物であるため、勝手に交換等は出来ない
したがって、日常生活に通常使用する設備についてはしっかりと説明する必要がある。

 

⑥マンション追加説明事項（売買・交換・貸借）

 

専有部分に関する規約の定めがあるときは、その内容、
ペットの可否やピアノ演奏の可否など、

規約で決めらたしている内容を説明する必要がある、
なお、規約がこの段階であっても、

集会で可決されたら成立するので、説明する必要がある。


管理委託先の氏名・住所（登録番号）

 

管理会社の名称や所在地について説明。
なお、理受託の内容については説明する必要はない。

 

 

⑦マンション追加説明事項（売買・交換のみ）

 

敷地に関する権利の種類・内容


①敷地利用権について


借地権の場合、地代・賃借料・存続期間等についても説明する必要がある。
他の人に 共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容。

共用部分の持分（専有部分の床面積の割合で決まる等）や

規約共用部分について説明する必要がある。


まだ案の段階であっても説明。
専用使用権の規約の定めがあるときは、その内容。
バルコニーや専用庭など、本来は共用部分であるが

専用使することができる部分について説明。

 

 

②修繕積立金・管理費の額（滞納がある場合は滞納額も説明）

 

マンションの区分所有者は管理費や修繕積立金を支払わなければならない。
その額については説明が必要。

※売主が滞納していると、買主が請求されることもある。
トラブルになりやすいので滞納状況についても説明。


特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、

その内容についても説明が必要。

→新築分譲などで売れ残りがある場合、売主である業者が区分所有者になるため、

本来は買主が決まるまで業者が負担しなければならず、
それを減免する規約の定め（案を含む）がある場合には説明が必要。


一棟の建物の維持修籍の実施状況が記録されているときは、
その内容、大規模修糖や計画修信について、

記録の有無を確認した上で、記録がある場合にはその内容を説明する必要がある。

 

 

今回はここまで

 

内容が一部わかりにくいところもあるとは思いますが

 

一つ一つ理解していくところになります。

 

更にしっかりと理解を深めたい場合は

 

宅建士のトリセツを読んでみて下さい

図解も入りとにかくわかりやすい本となっています。


 

 

 

では、バイバイ！