★自ら売主制限・クーリングオフ★＃宅建

宅建士が自ら売主になるとどうなるのか

事は全て、宅建士のいいように進んでしまいそうです。

この時の制限について　勉強していきます。

更に後半では、その中の問題の一つである

クーリングオフ制度も触れていきます。

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自ら売主制限

①自ら売主制限とは

宅建業者が代理や媒介をする場合には、一定の制限がかかる。
・宅建業者が自ら売主になって土地や建物を販売する場合は

大きな利益を上げる可能性があるため、
宅建業者としてはお客さんの無知につけこみ、

契約をしようとしてしまう危険性がある。

→宅建業法では、8 種類の規制をかけ、

これを「自ら売主制限」もしくは「8 種制限」という。

②自ら売主制限の適用

業者が自ら売主となる場合であっても、
取引相手が業者であれば、この規制は適用されない。
あくまで、自ら売主制限が適用されるのは、

売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合のみとなる。

③自ら売主制限の内容

1.クーリング・オフ
2.損害賠償額の予定等の制限
3.手付の額・性質の制限
4.手付金等の保全措置
5.自己所有でない物件の契約締結制限
6.契約不適合担保責任の特約制限
7.割賦販売の解除等の制限
8.所有権留保等の禁止

クーリングオフ

①クーリング・オフとは

お客様が一度行った契約を無条件キャンセルすることをいう。
無条件キャンセルであり、損害賠償請求などはできない。

②クーリング・オフができない場所

クーリング・オフは、
冷験な判断ができない場所で申込みや契約をしたお客様を救済するための制度。
お客様が冷静な判断のできる場所で申込みを行った場合、

クーリング・オフを適用することはできない。

1.宅建業者の事務所
自分自身で事務所に向かったのであれば、冷静な判断ができているとなる。

2.専任の宅建士設置義務のある案内所
具体的には、モデルルームなどを指す。
ただし、テント張りなど、土地に定着していない場所は除く。

3.売主依頼の媒介・代理業者の 1.2.の場所
売主から依頼された業者であることが必要。依類を受けていない宅建業者の事務所は、クーリング・オフできない場所にはあたらない。

4.買主から申し出た場合の買主の自宅・勤務先
自分から申し出ており、場所が自分のなじみの場所であれば、冷静な判断はできているとなる。

例「クーリング・オフできない場所」にあたるか？
① 土地に定着していないモデルルーム
→あたらない（土地に定着していないので）

② 売主から依頼を受けていない宅建業者の事務所
→あたらない（依頼を受けていないので）

③売主から申し出た、買主の自宅
→あたらない（買主から申し出ていないので）

④買主から申し出た、買主の自宅近辺の喫茶店
→あたらない（買主から申し出ても、自宅・勤務先ではないので）
※なお、申込みの場所と契約の場所が異なる場合、申込みの場所で判断。

例）
「業者の事務所で買受けの申込みをし、翌日喫茶店で契約した」とあった場合、
クーリング・オフできるかどうかは、買受けの申込み場所である。
業者の事務所で判断することになる。
→クーリング・オフはできなくなります。

③クーリングオフが出来なくなる場合

1.クーリング・オフができる旨・方法を

宅建業者から書面で告げられた日から起算し、8 日経過した場合。
書面で告げなければならず、口頭で告げたのみでは不十分。

2.買主が宅地建物の引渡しを受け、
かつ代金全額を支払った場合
「引渡し」と「代金全額支払い」の両方の条件が揃うことが必要。
→引渡しを受けても、まだ代金が半分しか払っていない場合などは、

クーリング・オフは可能。

④クーリングオフの方法

クーリング・オフは必ず書面で行わなければならない。
また、買主が書面を発したときにクーリング・オフの効果が生じる。

⑤クーリングオフの効果

クーリング・オフは無条件キャンセル。
・業者は受け取ったお金を速やかに返還。
・お客さんに損害賠償請求や違約金の請求は一切できない。
・クーリング・オフ規定に反する特約で、申込者・買主に不利なものは無効となる。

今回はここまで！

クーリングオフに関しては最近では当たり前の

制度になっていますが、

適用内容は細かい部分で色々と規定があるので

しっかりと覚えてしまいましょう

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では、バイバイ！