★自己所有ではない時の、契約締結★＃宅建

今日も聞きなれない内容

自己所有でない場合の締結制限がある事の

勉強になります。

また、契約不適合に関しての事項にも

触れていきますので、しっかりと勉強していきましょう。

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自己所有でない物件の契約締結制限

①他人物売買

民法では他人の物を売る契約（他人物売買）も有効にしている。
契約をしてから仕入れて売ればよい。
しかし、宅建業法の自ら売主制限では、
宅建業者が仕入れられなかった場合、お客様が損害を受ける可能性がある為、
他人物売買は基本的には禁止となる。

②例外

例外として、
現在の物件の所有者との間で物件を取得する契約または予約を締結している場合は、売っても問題ない。
契約や予約があれば、ほぼ確実に手に入るので売ってもよいとなっている。

※停止条件付契約では、確実に手に入るとは限らないので売ることはできない。
ここで更に気をつける事は
「売主と買主が停止条件付の契約をした」というもの。
仕入先の停止条件付契約がダメなのであって、売主と買主との間で停止条件付契約をすることは何も問題がない。

③未完成物件

完成するかどうか不明確なので、

未完成物件も売ってはいけないことになっている。

※これも例外として以下の 2 つの場合には売ってもよいこととなっている。
・手付金等の保全措置を講じているとき
・手付金等の保全措置を講じる必要がないとき

契約不適合責任の特約制限

①民法の規定

民法では、
売買の目的物として引き渡されたものが契約内容に合っていない場合、
買主は、売主に対して
・追完請求
・代金減額請求
・損害賠償請求
・解除
をすることが可能で、
民法では「売主は契約不適合責任を負わない」という特約をつけるのも有効。

②宅建業法の規定

宅建業法の自ら売主制限では、
民法の規定よりも一般消費者に不利な特約は禁止されている。
しかし、通知期間については、引渡しから 2 年以上とする特約は、
買主に不利なものの、例外的に有効にしている。
万が一、民法の規定よりも不利な特約をつけた場合、その特約は無効となり、民法の規定に戻る。
※買主に有利な特約であれば有効となります。
しかし、「契約内容に適合しないことを知った時から半年以内に通知しなければならない」という特約は、民法よりも不利なので無効です。
そのときには「知った時から 1 年とする」という民法の規定によることになります